El pasado día 16 de marzo, el Boletín Oficial del Estado publicaba la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, con entrada en vigor el 16 de junio del presente año. Esta nueva Ley tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, por lo que se aplicará con tres años de retraso esta normativa europea y pone de manifiesto el intento de la recuperación de la confianza de los prestatarios, introduciendo previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes, exigiendo al prestamista como profesional y parte que domina la relación que además de proporcionar información suficiente y detallada al prestatario tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento, por lo que establece así un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarias, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.
Por lo tanto, esta nueva normativa introduce cambios importantes para el consumidor y para las hipotecas que se firmen a partir del lunes 17 de junio, por lo que si estamos pensando en solicitar una hipoteca o nos encontramos en el trámite de negociar las condiciones de la misma es aconsejable solicitar el asesoramiento de buen profesional. Nosotros os recomendamos al afamado consultor, Santos Ballesteros Velasco, uno de los socios fundadores de Ballemar consultores, una asesoría integral de Marbella (Málaga) que presta servicios de consultoría y asesoramiento a empresas, profesionales y particulares en cualquier asunto relacionado con el asesoramiento ya sea tanto de contenido fiscal como laboral, contable, jurídico, financiero, tributario, administración de empresas o como consultoría económica administrativa.
Novedades
Las principales novedades que introduce la Ley 5/2019, son las siguientes:
- Mayor información al consumidor. El cliente un borrador del contrato que asumirá, y la ficha europea de información normalizada (FEIN) que tendrá carácter vinculante durante un mínimo de tiempo de diez días y que contendrá los datos más relevantes de la hipoteca como tipo de interés fijo o variable, el detalle de todas las clausulas y gastos del préstamo, así como una simulación de las cuotas periódicas que pagaría el cliente en diversos escenarios.
- Un nuevo reparto de los gastos originados por la constitución de la hipoteca. A partir de ahora el banco asumirá los gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad, impuesto de actos jurídicos documentados y el importe de la copia de su escritura. Correspondiéndole al cliente los importes correspondientes a la tasación y a la copia de su escritura.
- El notario. Asumirá un papel mucho más importante. A partir de ahora será el cliente y no el banco el que lo elija y deberá reunirse antes de la firma con el cliente y sus avalistas para explicarle y resolverle todas las dudas que a este se le planteen, además de realizarle un cuestionario para cerciorarse de que ha comprendido las cuestiones planteadas. El notario no podrá escriturar o incluir cláusulas abusivas declaradas nulas por el Tribunal Supremo en el contrato.
- Fin de las clausulas suelo. La nueva ley prohíbe las clausulas suelo, por lo que en las operaciones con un tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.
- Productos vinculados. Es muy habitual que los bancos vinculen el tipo de interés de las hipotecas a la contratación de seguros de vida, seguro de hogar, seguro de protección de pagos, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Con la nueva ley los bancos no podrán imponer sus productos vinculados, pues el cliente puede presentar sus pólizas alternativas contratándolos con la empresa que desee y el banco deberá aceptarla sin subir el tipo de interés por ello ni empeorar las bonificaciones.
- Ejecución hipotecaria. El banco no podrá ejecutarla hasta que el cliente acumule doce meses de impago, anteriormente eran tres meses de impago.
- Resolución de litigios. Se creará una nueva entidad que conocerá y resolverá las quejas y reclamaciones presentadas por los clientes.
En el hipotético caso de que una persona ya tenga contratada una hipoteca, la nueva Ley establece con carácter retroactivo algunos beneficios, como la posibilidad de poder reconvertir una hipoteca variable en una fija, la reducción de comisiones máximas que el banco puede aplicar por amortización anticipada o para aquellos casos donde no se haya activado la ejecución hipotecaria.
