Imagínate que, de golpe, sin previo aviso, se aprietan las normas sobre el alquiler vacacional en las islas. Eso es justo lo que está ocurriendo en Canarias: la comunidad ha transitado desde un reglamento regional (Decreto 113/2015) hasta un giro legislativo mucho más exigente y estructurado. Actualmente se tramita la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, cuya meta es regular y controlar el auge del alquiler turístico en un territorio donde en diciembre de 2024 ya se habían registrado más de 64.000 viviendas vacacionales, frente a unas 46.000 en octubre de 2023 (un incremento del 38,5 %).
La idea de esa ley es garantizar un turismo responsable y sostenible, equilibrar el acceso a la vivienda para local vs turista y evitar la proliferación descontrolada de alojamientos informales o de baja calidad. Ya hay señales fuertes: varias plataformas como Airbnb han retirado anuncios ilegales tras acuerdos con las autoridades canarias, y se ha aprobado la Ley Orgánica 1/2025, que otorga más poder a las comunidades de vecinos para vetar pisos turísticos desde el 3 de abril de 2025.
¿Qué es una vivienda de uso turístico en Canarias?
Antes de elegir entre convertir tu segunda residencia en vivienda turística o mantenerla como residencia habitual, conviene entender el concepto legal. Según el Reglamento aplicado desde el Decreto 113/2015, una vivienda vacacional (también llamada VUT) es una vivienda amueblada y equipada de forma inmediata, promovida en canales turísticos y cedida por temporadas a terceros a cambio de precio.
Aunque “vivienda vacacional” y “vivienda de uso turístico” suelen usarse de forma intercambiable, en Canarias se habla específicamente de VUT y existen diferencias importantes: la ley obliga entre otras cosas, a incluir desde 2025 un distintivo visible con número de inscripción en el Registro General Turístico, y a cumplir requisitos técnicos (como seguro, control de incendios, limpieza, registro de viajeros, etc.).
Principales exigencias del nuevo escenario legal.
- Autorización de la comunidad de propietarios.
Desde el 3 de abril de 2025 es obligatorio contar con el permiso expreso de la comunidad de vecinos para dedicar una vivienda al uso turístico. Se exige un apoyo cualificado de al menos el 60 % (tres quintas partes) o incluso más, según el edificio. Además, desde esa fecha la comunidad puede imponer recargos de hasta un 20 % por uso turístico (por el mayor desgaste) si está previsto en los estatutos.
- Antigüedad mínima y autorización municipal.
La futura ley requiere que las viviendas tengan al menos 10 años de antigüedad para poder destinarse a alquiler vacacional. Además, los ayuntamientos deben delimitar zonas autorizadas urbanísticamente. En zonas protegidas o tensionadas, es posible que se prohíba el uso turístico o se limite al 10 % de nuevos desarrollos.
- Requisitos técnicos y de seguridad.
Más allá de la antigüedad y ubicación, la vivienda debe cumplir medidas de seguridad, salubridad y sostenibilidad (detectores de humo, planes de evacuación, aislamiento térmico, eficiencia energética, etc.) y equipamiento como mobiliario adecuado, cocina equipada y espacios limpios y accesibles.
- Registro y fiscalización.
Se exige un registro oficial en el Registro de Viviendas Turísticas de Canarias, y a los propietarios inscribir datos de los huéspedes mediante SES.Hospedajes. Además, las plataformas deben añadir a sus anuncios el número de registro obligatorio para que el alojamiento sea visible en OTAs como Airbnb o Booking.
Comparativa: segunda residencia vs vivienda de uso turístico.
- ¿Qué ofrece cada opción?
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- Residencia habitual o segunda residencia: permite uso más libre, sin obligaciones turísticas (sin declaración responsable, sin registro de viajeros, ni número turístico), solo tributas a Hacienda como arrendamiento de temporada o renta.
- Vivienda de uso turístico: requiere licencia, autorización comunitaria, registro, seguros, equipamientos, tarifas por noche, recibos. A cambio, tiene potencial de ingresos más altos, especialmente en temporada alta.
- Duración de estancias y contratos.
En alquiler vacacional, las estancias suelen durar pocos días o semanas, nunca meses. El contrato es más rígido y se regula por normativa turística; en cambio, el alquiler de temporada (según LAU) permite contratos desde un mes y con mayor flexibilidad contractual.
- Servicios ofrecidos.
Con una VUT se suelen ofrecer servicios adicionales: limpieza, cambio de sábanas, recepción, asistencia, check‑in/out, y puede gestionarse mediante profesionales que proveen ese servicio. En cambio, en alquiler de temporada tradicional esos extras no suelen incluirse.
Tips para propietarios: ¿vale la pena convertir tu vivienda?
- Ingresos potenciales vs coste y obligaciones.
Si tienes una segunda residencia en Lanzarote o Tenerife que solo usas ocasionalmente, transformarla en vivienda de uso turístico puede multiplicar los ingresos por noches ocupadas. Sin embargo, tienes que asumir gastos adicionales: licencia, seguros, impuestos, comunidad, equipamiento y dedicación u outsourcing para limpieza o atención.
- Riesgos y sanciones por incumplimiento.
Operar sin registro, sin declaración responsable o sin permiso comunitario puede acarrear sanciones importantes. Las comunidades de vecinos pueden bloquear el uso turístico, y desde julio de 2025 las plataformas solo publicarán alojamientos con número de registro.
- Consideraciones fiscales.
La actividad como VUT tributa como renta o actividad empresarial ante Hacienda, con modelo 179 (informes trimestrales) o modelos IRPF / impuesto de sociedades, y requiere declarar los ingresos incluso si sólo se alquila en temporada baja. La no declaración puede derivar en multas de hasta 25 % de la renta no declarada.
Procedimiento para dar de alta una VUT.
- Consulta municipal previa: solicita un informe sobre el uso del suelo y compatibilidad en tu municipio.
- Informe de la comunidad de propietarios: someter la pregunta en junta; necesitas mínimo un 60 % de votos favorables y verificar si los estatutos lo permiten.
- Declaración responsable o solicitud de licencia: según el municipio o cabildo, presentas la documentación técnica, cédula de habitabilidad, seguro, planes de limpieza, certificado energético, etc.
- Inscripción en el Registro Turístico: cuando se apruebe, obtienes tu número oficial que luego deberá aparecer en los anuncios.
- Registro de viajeros y herramientas digitales: das de alta la cuenta SES. Hospedajes y envías los datos de tus huéspedes, de forma legal y regularizada.
Según recomiendan desde Alohey, expertos en alquiler de villas vacacionales en Lanzarote, antes de dar el paso hacia el alquiler vacacional conviene revisar tanto los requisitos técnicos como los cambios en la normativa local y autonómica, ya que cada municipio establece sus propias limitaciones en cuanto a zonas autorizadas, número máximo de plazas o condiciones para operar legalmente.
¿Cuándo resulta más conveniente elegir una VUT?
- Excelentemente posicionada para periodos cortos de alta ocupación, como puentes, vacaciones escolares o eventos en la isla.
- Si tienes recursos o red de apoyo para limpieza, cambio de ropa, check‑in, porque hay exigencias operativas.
- Deseas precios más escalables y flexibilidad en tarifas por noches o semanas.
- El inmueble está en una zona turística admitida por normativa municipal y la comunidad acepta su uso.
En contraposición:
- Si usas la casa muchos meses al año tú mismo o familia, y tus ingresos provienen de estancias largas de un mes o más, te conviene más un arrendamiento de temporada, evitando papeleo turístico y tributos añadidos.
- Si los vecinos no permiten uso turístico o el edificio no admite cambios estatutarios, no es posible aplicar la normativa ni activar un VUT.
¿Qué ocurre con las viviendas ya operativas al entrar en vigor la nueva ley?
La normativa prevé un régimen transitorio para preservar las viviendas turísticas habilitadas antes de la entrada en vigor del nuevo marco. Las personas que ya tenían VUT operativas bajo el Decreto 113/2015 pueden optar por consolidar el título durante los cinco años siguientes, siempre que se adapte la vivienda a los requisitos vigentes. Incluso se puede solicitar una ampliación adicional si existen razones justificadas.
Pero ojo: si no se adapta o no se consolida el uso, y las viviendas se encuentran en zonas protegidas, en suelo no autorizado o sin licencia comunitaria, podrían perder la condición de vivienda turística y requerir uso residencial.
Convicciones en juego: normas europeas, sostenibilidad y convivencia.
Este nuevo paquete regulatorio no surge en el vacío. Responde también a directrices europeas sobre turismo sostenible, control de plataformas digitales, convivencia entre residentes y visitantes y protección del derecho a la vivienda. El acuerdo con Airbnb y Booking en retirar alojamientos ilegales y la habilitación de una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos a nivel estatal ponen de manifiesto que el control será cada vez más intenso.
Incluso la CNMC ha advertido que algunas restricciones propuestas, como prohibir nuevas licencias en zonas tensionadas o exigir antigüedad mínima de 10 años, podrían reducir la oferta vacacional a niveles residuales y limitar la competencia.
Lectura estratégica antes de decidir.
Si estás en ese momento en que tienes una vivienda vacacional o estás valorando destinar una segunda residencia al alquiler turístico, conviene que hagas estas reflexiones:
- ¿Mi comunidad de vecinos permitiría el uso turístico?
- ¿La vivienda tiene al menos 10 años y se ubica en suelo apto según los documentos municipales?
- ¿Puedo prestar o subcontratar servicios de limpieza y atención al huésped necesarios?
- ¿Estoy dispuesto a tramitar registros, presentar declaraciones y tributar renta o actividad?
- ¿Prefiero ingresos variables por noche o más estabilidad por contrato largo?
Resolver estas preguntas te ayudará a elegir entre arrendamiento de temporada (más sencillo, pero con rentas moderadas) o actividad turística reglada, más lucrativa, exigente y regulada. Sea cual sea la opción, conviene caminar por el camino legal y con seguridad.
